Что необходимо для заключения договора?  Еще на стадии заключения договора стороны должны понимать, что если в заключенном договоре будет упущено хотя бы одно из существенных для данного договора условий, такой договор окажется незаключенным и не породит соответствующих ему правовых последствий.

Существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете.  Так, согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должны быть указаны: адрес объекта, общая площадь, расположение квартиры в здании (например, путем указания номера квартиры, этажа).

Согласно прямому указанию ст. 555 ГК существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.

Особое внимание следует обратить на ст. 558 ГК, где установлены особенности продажи жилых помещений – специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. В ней  указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК, п. 2 ст. 1137 ГК), а также гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК, п. 1 ст. 586 ГК).

Для признания договора продажи недвижимости исполненным, необходимым условием является передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).

Чтобы договор купли-продажи считался заключенным, он должен быть зарегистрирован в органе по регистрации прав. Обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов установлена в п. 2 ст. 558 ГК.