Правоотношения, связанные с ипотекой регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог. Стоит отметить, что в роли залогодержателя может выступать только сам кредитор, а вот залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). При этом третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника, а отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. То есть эти отношения могут регулироваться отдельным договором, в котором может предусматриваться право третьего лица (залогодателя) на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор между последними лицами отсутствует, то третье лицо (залогодатель) в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков, руководствуясь правилами о неосновательном обогащении. Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой  может быть установлено в обеспечение обязательств по другим договорам. Наиболее распространенными из них являются кредитный договор и договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обязательства.

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей. Так, законодатель определяет следующее недвижимое имущество, которое может быть заложено по договору об ипотеке:

 – земельные участки, за исключением участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также часть земельного участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами минимального размера;

– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения; – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты».  

Как и в любом договоре, в договоре об ипотеке должны быть прописаны все существенные условия. Существенными условиями договора об ипотеке являются собственно предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательным условием служит указание в договоре права, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю: право собственности или право хозяйственного ведения. Перед определением общей суммы денежных средств, которую кредитор готов предоставить залогодателю под закладываемое имущество, производится оценка объекта. Так, по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. В Договоре обязательно указывается обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, в том числе, если такое исполнение будет производиться по частям (указывается периодичность соответствующих платежей и их размеры, либо условия позволяющие определить эти размеры).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется Законом Российской Федерации №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о государственной регистрации заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является дата внесения соответствующей записи в указанный реестр. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

По всем вопросам, связанным с государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества можно обратится в Таштагольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области еженедельно со вторника по пятницу с 11-00 до 13-00 по адресу: г.Таштагол, ул.Поспелова, д.22, или по телефону 8 (38473)3-25-07.